¿Está saturado el mercado residencial en San José?

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November 28, 2016

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Quizá esta sea la pregunta que muchos se hicieron al visitar la reciente ExpoCasa 2016. Una feria que presentó más de 100 proyectos residenciales, un 95 por ciento de los cuales se concentraban en el Gran Area Metropolitana (GAM). En Argo Estrategia nos hemos dado a la tarea de analizar esta oferta y su contrapartida: la demanda real existente.

De acuerdo con los cálculos de necesidades de vivienda en Costa Rica, el país tiene una capacidad anual de realizar unas 38,000 transacciones residenciales. De estas, unas 15,000 corresponderían a viviendas usadas y el resto a unidades nuevas, incluyendo lotes, casas y apartamentos. Aproximadamente el 80 por ciento de la demanda se concentra en el GAM.

Si consideramos que la oferta pendiente de absorción de obra nueva actual ronda las 11,000 unidades en el GAM, obtenemos que la demanda y la oferta, sin tomar en cuenta otros factores, están bastante equilibradas.
Esos otros factores tienen que ver con el presupuesto de compra. Sin existir estudios concluyentes, todos los expertos coinciden en que la mayor demanda se sitúa entre los $60,000 y los $110,000 de presupuesto para la compra de vivienda construida o lote más vivienda. La oferta, por su parte, es más amplia en la horquilla que va de los $80,000 a los $130,000. Hasta ahí suena bien.

El problema llega cuando comprobamos que la capacidad de compra real de los compradores, si pensamos en un esquema de 80 por ciento de endeudamiento bancario (Loan To Value – LTV), no concuerda con el presupuesto pretendido. De ahí que hayan surgido fórmulas de financiamiento que aumentan ese LTV para mejorar el acceso a la vivienda.

Estos formatos de mayor endeudamiento, unido a que el crédito hipotecario continúa concentrado en dólares, provocan ciertas reticencias en los reguladores del mercado financiero: Banco Central y SUGEF. Por fortuna nada hace indicar que estos organismos hayan movido ficha aún para restringir el crédito o determinadas estructuras crediticias.

Por último, si bien hablamos del GAM de forma genérica, cabe destacar que estamos
hablando de un área muy extensa de territorio. La oferta no está distribuida de manera homogénea. Existen importantes concentraciones de oferta en cuatro áreas de desarrollo, casulamente con tipologías muy similares dentro de cada una de ellas.

En definitiva, si bien los datos macro nos indican que existe una demanda pujante, hay factores de riesgo a considerar con respecto a la oferta y que podrían ensombrecer el momento dulce que vive el sector. En nuestra opinión hay que ser cuidadoso en lo referente a tipología de producto, capacidad de financiamiento y concentración geográfica.

Artículo publicado en la revista regional Inversión Inmobiliaria.

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